スマート農業の導入などで作業を省力化し、浮いた余力で近隣の耕作放棄地を引き受ける。
これは地域農業を維持しながら自社の規模拡大も狙える、非常に前向きな経営判断です。
しかし、実際に近隣農家から農地を引き受けよう、または手放そうとした際、多くの人が最初の壁に直面します。
農地を売買または貸借する場合には、法律に基づく手続きが必要です。
農林水産省も、農地の売買・貸借には農業委員会の許可を受ける方法などがあると説明しています。
現場で詰まりやすいのは、口約束やネットの無料テンプレートだけで手続きを進めようとするケースです。
後から「言った・言わない」のトラブルを防ぎ、売主・買主の双方が納得して農地を引き継ぐために、契約書作成の手順と現場での確認事項を押さえておきましょう。
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農地の個人間売買は双方が納得する「特約」が命。不動産屋なしで引き継ぐ基本ルール
農地を不動産会社を通さずに個人間で売買する場合、大切な備えとなるのが「売買契約書」です。
インターネットで検索すれば、無料の契約書ひな形は簡単に見つかります。
しかし、ダウンロードしたひな形をそのまま印刷し、名前と金額だけを埋めて実印を押すことにはリスクがあります。
だからこそ、契約書としての骨組みである「基本項目」を正確に埋めたうえで、現場トラブルを想定した「特約」を明確に盛り込むことが重要です。
口約束ではなく、双方が納得する契約書を作ることがトラブル回避の第一歩です。
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契約書に最低限書くべき基本項目
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農地法3条許可を前提にした停止条件
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公簿売買・境界非明示・現状有姿・残置物の特約
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契約前に写真・リスト・メモで残す現場確認
特約は、売主が一方的に責任を逃れるためのものではありません。
後からお互いに嫌な思いをしないために、売主・買主の双方が納得して条件を見える化するためのルールです。
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農地売買契約書に最低限書くべき基本項目と条文配置例
特約を盛り込む前に、まずは契約書としての背骨となる基本項目を押さえます。
基本項目を前半に、特約事項を後半に配置するのが一般的な構成です。
条文の配置としては、以下のように基本項目を前半に置き、特約事項を後半または末尾にまとめる形が分かりやすいです。
| 第1条 | 売買物件の表示（対象農地の情報） |
| 第2条 | 売買代金と支払い（手付金・残金） |
| 第3条 | 所有権の移転と引き渡し時期 |
| 第4条 | 農地法第3条の許可（停止条件） |
| 第5条 | 登記費用などの負担区分 |
| 第6条以降 | 特約事項（公簿売買、境界非明示、現状有姿、残置物など） |
売主・買主と対象農地の情報（地番・地目・公簿面積）
まず、誰が誰に、どの農地を売るのかを明確にします。
対象となる農地の情報は、法務局で取得した「全部事項証明書（登記簿謄本）」の記載に合わせて正確に記入します。
対象農地の情報は、必ず登記簿謄本の記載通りに正確に記入します。
- 地番
- 地目（田・畑など）
- 登記上の面積（公簿面積）
- 現在の所有者名義
現地の見た目や、固定資産税の納税通知書だけで判断すると、登記上の情報とズレている場合があります。
契約書に書く情報は、できるだけ登記情報を基準に整理しておく方が安全です。
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売買代金、支払時期、手付金の扱い
次に、売買代金の総額と、いつ・どのように支払うかを明記します。
個人間売買では、契約締結時に手付金を支払い、農地法3条許可後の引き渡し時に残金を決済する流れにするケースがあります。
手付金の支払いや振込手数料の負担についても事前に決めておきましょう。
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売買代金の総額
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手付金の金額
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残代金の支払時期
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現金手渡しか銀行振込か
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振込手数料をどちらが負担するか
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許可が下りなかった場合の返金方法
特に手付金は、農地法3条許可が下りなかった場合の返金ルールとセットで考える必要があります。
引き渡し時期、所有権移転のタイミング、登記費用の負担
契約書にサインしたからといって、すぐに農地の名義が変わるわけではありません。
農林水産省の資料でも、個人や法人が農地を売買・貸借するには、原則として農業委員会の許可が必要で、この許可を受けていない契約は無効と説明されています。
そのため、契約書では「農業委員会の許可指令書の交付後〇日以内に引き渡す」といった形で、許可後の流れを決めておくと分かりやすくなります。
所有権移転登記にかかる費用の負担区分も契約書に明記します。
また、名義変更にかかる登録免許税や司法書士報酬などの登記費用を、売主・買主のどちらが負担するのかも事前に決めておきましょう。
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農地法3条の許可が壁に。必ず「停止条件」と返金ルールを決める
農地売買における大きな特徴は、農業委員会の許可がなければ所有権の移転を進められない点です。
そのため、農地の個人間売買では「農地法3条の許可が得られること」を条件にして契約する考え方が重要になります。
農地の所有権移転には、農業委員会の許可（農地法3条許可）が必須です。
許可取得を「停止条件」にする
買主が農地を引き受ける意欲があっても、要件を満たせず、農業委員会から不許可とされる可能性はあります。
そのため、契約書には以下のように「許可が得られること」を停止条件とする記載例を入れておくと安全です。
許可が下りなかった場合に備え、契約を白紙に戻す「停止条件」を入れます。
本契約は、農地法第3条の規定に基づく農業委員会の許可が得られることを停止条件として効力を生じるものとする。なお、当該許可が得られなかった場合、本契約は当然に白紙撤回されるものとする。
このように書いておくことで、許可が下りなかった場合に、契約を白紙に戻す前提を明確にできます。
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既受領の手付金・前払い金の返還期限と方法を明記する
契約が白紙になった場合、すでに支払っている手付金や前払い金をどう扱うかは、個人間取引でトラブルになりやすいポイントです。
単に「返還する」と書くだけでなく、誰が、いつまでに、どの方法で返還するのかまで書いておきましょう。
契約が白紙になった場合の手付金返還ルール（期限や方法）も細かく決めます。
前項により本契約が白紙撤回となった場合、売主は、受領済みの手付金その他の金員を、白紙撤回の日から〇日以内に、買主指定の金融機関口座へ無利息で返還するものとする。なお、売主および買主は、当該不許可を理由として、相手方に損害賠償その他の請求を行わないものとする。
ここまで書いておくと、許可が下りなかった場合の出口が明確になります。
現場トラブルを防ぐ4つの特約｜面積・境界・現状・残置物を合意する
基本項目と停止条件を固めたら、次は現場トラブルを防ぐための特約です。
境界や残置物など、現場の泥臭いトラブルを防ぐ特約が不可欠です。
以下の4つは、どこまでを現状のまま引き継ぐかを、売主・買主の双方が納得して決めるための重要な判断基準です。
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❶公簿売買（登記簿上の面積で取引し、実測精算を行わない）
農地は面積が広いため、測量費用が売買代金に対して重くなることがあります。
そこで、実際の面積が登記簿上の面積と違っていても、後から売買代金の増減を請求しないという合意をする場合があります。これが公簿売買です。
正確な測量を入れると費用倒れになるため、公簿面積での取引が一般的です。
本物件の売買は、公簿面積によるものとする。売主および買主は、実測面積と公簿面積に差異が生じた場合であっても、売買代金の増減請求、契約の解除その他一切の異議申し立てを行わないものとする。
❷境界非明示（売主は境界を明示する義務を負わない）
測量や境界確定にかかる費用を抑えられる一方で、買主側にとっては、後から隣地所有者と境界トラブルになるリスクを引き受けることになります。
買主は契約前に現地へ行き、水路、進入路、畦畔、隣地との境目、境界標の有無などを確認してください。
境界非明示の特約を結ぶ場合、買主自身で現地と境界を厳しく確認する責任が伴います。
不安が残る場合は、土地家屋調査士などに相談し、測量や境界確認を検討する方が安全です。
売主は、買主に対し、本物件の境界を明示する義務を負わないものとする。買主は、本物件の現況および隣接地との状況を確認したうえで、本物件を買い受けるものとする。
このように、売主側の免責だけでなく、買主が現況を確認したうえで合意する形にしておくと、双方の納得感が高まります。
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❸現状有姿（引き渡し時の土地の状態をそのまま受け入れる）
たとえば、草が伸びている、土壌が荒れている、古い支柱が残っているといった状態について、どこまで売主が対応し、どこから買主が受け入れるのかを決めておきます。
「現状有姿」で引き受ける場合、草刈りや整地は買主の負担となります。
本物件の引き渡しは、契約締結日現在の状況のままで行うものとする。売主は、別途本契約に定める場合を除き、草刈り、整地、土壌改良その他本物件の状態改善義務を負わないものとする。
ここでも大切なのは、買主が現地を見たうえで納得していることです。
現状有姿の一文だけで済ませず、写真やメモで状態を残しておくと安心です。
❹残置物の処理（農機具やガラの処分費用・所有権の帰属）
農地の個人間売買で特に揉めやすいのが、残置物の扱いです。
売主は「まだ使えると思って置いていった」、買主は「撤去してくれると思っていた」という認識のズレが起きやすいからです。
「善意で置いていった残置物」が、後から高額な処分費用の押し付け合いに発展します。
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何を残すのか
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何を撤去するのか
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撤去費用を誰が負担するのか
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残した農機具や資材の所有権を誰が持つのか
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撤去期限をいつにするのか
売主は、本物件の引き渡しまでに、別紙残置物一覧において買主が引き受けるものとして記載された物を除き、売主の責任と負担において残置物を撤去するものとする。
本物件の引き渡し時に残存する別紙残置物一覧記載の農機具、資材その他の残置物については、買主が現状のまま引き受けるものとし、引き渡し後の保管、使用、処分その他一切の費用は買主の負担とする。
どちらのパターンでも、別紙の残置物一覧を作っておくことが重要です。
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契約前に絶対やるべき！売主・買主双方の「現場確認チェックリスト」
どれだけ整った契約書を作っても、現場の事実確認が曖昧なままでは意味がありません。
印鑑を押す前に、少なくとも次の確認は済ませておきましょう。
契約書に印鑑を押す前に、必ず自分の目で現地の事実確認を行ってください。
スマホ写真・残置物リスト・境界確認メモで記録を残す
口約束だけでは、後から状態が変わったときに確認が難しくなります。
以下のように、スマホ写真、リスト、メモで記録を残してください。
後から「状態が変わった」と言われないよう、写真やリストで証拠を残します。
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境界標や杭の位置
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水路、進入路、畦畔の状態
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農地全体の状態
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残置物の有無、場所、劣化状態
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隣接地との境目
- クボタ製トラクター（型番〇〇）：買主が引き受ける
- 入口付近のコンクリートガラ：売主が〇月〇日までに撤去する
- 塩ビパイプ一式：売主が撤去する
- ビニールハウス用支柱：買主が現状のまま引き受ける
このひと手間が、後日の「そんな話は聞いていない」というトラブルを防ぎます。
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管轄の農業委員会への事前相談
契約書に署名・押印してから農業委員会へ行くのではなく、契約前に事前相談へ行くのが安全です。
契約書を結ぶ前に、必ず「3条許可の要件を満たすか」を事前相談しましょう。
買主が農地法3条許可の要件を満たしそうか、対象農地に制限がかかっていないか、追加で必要な書類があるかを窓口で確認します。
【Q&A】農地の個人間売買・契約書に関するよくある質問
ここでは、農地の個人間売買でよくある疑問に回答します。
制度や金額は変更される可能性があるため、実際に契約書を作る際は、国税庁、管轄の農業委員会、司法書士、行政書士などに最新情報を確認してください。
印紙税や制度の要件は変動するため、作成時は必ず最新の情報を確認してください。
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Q1. 契約書に貼る収入印紙の金額は具体的にいくら？
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売買契約書に貼る印紙税は、契約書に記載された売買代金によって変わります。
- 不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があります。
- ただし、軽減措置の対象は、記載金額が10万円を超える契約書で、令和9年3月31日までに作成されるものなどの要件があります。
- たとえば、記載金額が1万円以上10万円以下の場合は、軽減措置の対象外ですが税額は200円です。
- 10万円超50万円以下は軽減措置適用後で200円、50万円超100万円以下は500円です。
- 作成時点の正確な金額は、国税庁の印紙税額一覧や、不動産譲渡契約書の軽減措置に関する最新情報を確認してください。
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Q2. 売買契約書は手書きでも法的に有効？
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手書きであっても、双方の署名と実印の押印があれば、契約書として成立する可能性はあります。
- ただし、文字の読み間違い、修正跡、特約の漏れなどによるトラブルを防ぐため、パソコン等で作成・印刷したものを使用する方が安全です。
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Q3. 契約書は何通作成すればよい？
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一般的には同じ内容の契約書を2通作成します。
- 売主と買主がそれぞれ署名・押印し、印紙を貼付・消印したうえで、1通ずつ保管します。
- 農業委員会への申請で写しが必要になる場合もあるため、提出書類については事前に確認しておきましょう。
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Q4. 親族間の売買でも契約書や農地法3条の許可は必要なの？
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親子や親族間であっても、売買や贈与によって農地の名義を変える場合は、原則として農地法3条の許可が必要です。
- 一方、相続など、許可ではなく届出等で扱われるケースもあります。家族間だからと自己判断せず、管轄の農業委員会へ確認してください。
- また、税務署から贈与や低額譲渡と見られるリスクを避ける意味でも、売買条件や代金の根拠を契約書やメモで残しておくと安心です。
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Q5. 契約書の作成を行政書士などの専門家に依頼した場合の費用相場は？
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依頼範囲や地域によって大きく変わるため、一概には言えません。
- 契約書の作成だけを依頼するのか、農業委員会への3条許可申請支援まで含むのか、登記手続きまで司法書士に依頼するのかによって費用は変わります。
- 事前に複数の専門家から見積もりを取り、どこまで対応してもらえるのかを確認して判断してください。
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Q6. 農業委員会への事前相談前に契約書へ署名・押印してもよい？
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契約書案を作ること自体は可能です。
- ただし、署名・押印は農業委員会への事前相談後にした方が安全です。
- 窓口で条件修正や追加書類を求められる可能性があるためです。
- まずは契約書案と条件メモを持って相談し、指摘を反映したうえで最終版に署名・押印する流れをおすすめします。
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農地を安全に引き継ぐために、今すぐ始めるべき行動
地域の農地を安全に引き継ぎ、自社の事業成長へと繋げましょう。
農地の引き継ぎは、地域のつながりと自社の事業を大きく左右する判断です。
迷いやトラブルを減らすため、まずは以下の順番で行動を始めてください。
- 対象農地の情報を正確に知る
法務局で全部事項証明書を取得し、現地の境界、水路、進入路、残置物を確認する。 - 売主・買主間で話し合い、条件をメモに残す
売買代金、引き渡し時期、残置物の扱い、登記費用の負担などを整理する。 - 管轄の農業委員会へ事前相談する
条件メモと契約書案を持参し、農地法3条許可が見込めるか、必要書類に不足がないかを確認する。 - 農地の引き継ぎ・承継・管理に不安がある場合は専門窓口へ相談する
契約書の作成そのものは、必要に応じて司法書士・行政書士等の専門家へ確認してください。
一方で、「そもそも農地を売る・貸す・引き継ぐべきか迷っている」「近隣農家との条件交渉に不安がある」「引き継いだ後の農地管理や事業承継まで見据えて相談したい」という場合は、農地承継の相談窓口を活用するのも一つの方法です。
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